Energetische Sanierung: Wohnungsrecht kann hindern!

(ho) Erwerber E kauft ein Haus. An einer Wohnung besteht ein Wohnungsrecht zugunsten von W. Die Notarurkunde zur Bestellung dieses Rechts sieht vor, dass W unentgeltlich wohnen darf und nur Betriebskosten „wie ein Mieter“ entrichten muss. E möchte das Heizungssystem modernisieren und eine Wärmepumpe einbauen, das Haus aber auch anderweitig energetisch ertüchtigen. Sein Architekt empfiehlt zu klären, ob W als Berechtigter aus dem Wohnungsrecht die Baumaßnahmen dulden und mitfinanzieren muss.

§ 1093 BGB gewährt in Zusammenhang mit der Bestellungsurkunde des Notars ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht. Es ist also ausdrücklich kein Entgelt für die Überlassung der Räumlichkeiten geschuldet. Ein Mietverhältnis ist damit weder anzunehmen, noch können dessen Grundsätze entsprechend herangezogen werden. Das wird zusätzlich dadurch belegt, dass ausdrücklich nur Betriebskosten insoweit geschuldet werden, als sie einem Mieter übertragen werden können.

Duldungspflichten für Baumaßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung nach mietrechtlichen Grundsätzen scheiden damit aus. Nur notwendige Erhaltungsmaßnahmen, die das Gebäude in dem ordnungsmäßigen Zustand erhalten, darf der Eigentümer vornehmen - der Inhaber des Wohnungsrechts ist dann entsprechend zur Duldung verpflichtet (§ 1041 BGB). Beispiele sind entweder die Reparatur einer kaputten Heizung oder die Abdichtung eines Dachs.

Was die Pläne des Erwerbers E angeht, das Haus energetisch zu sanieren und eine Heizungstechnik auf der Basis erneuerbarer Energien einzubauen, so handelt es sich nicht um notwendige Erhaltungsmaßnahmen, zumindest so lange noch nicht, wie ein Heizungsumtausch nicht gesetzlich verpflichtend aufgegeben ist. W kann also die Baumaßnahme vereiteln, soweit sein Wohnungsgebrauch davon betroffen wäre. Gegenüber einem Heizungsausfall, notwendig bedingt durch den Ausbau und die Entsorgung der bestehenden Ölzentralheizung und die Umrüstung auf Wärmepumpen, könnte er sich ebenfalls mit einer gerichtlich zu erwirkten einzelligen Verfügung wegen Besitzstörung zur Wehr setzen. Denn soweit die Bestellungsurkunde keine eigenen Vereinbarungen dazu trifft, regelt sich die Pflicht zur Duldung von Baumaßnahmen durch den Wohnungsberechtigten nach § 1093 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann die Wohnung durch den Berechtigten unter Ausschluss des Hauseigentümers benutzt werden; folglich gibt es keine Duldungspflicht. Ohne Zustimmung des Wohnungsberechtigten dürfen also die geplanten baulichen Veränderungen am Haus nicht vorgenommen werden, soweit sie die Ausübung des Wohnungsrechts beeinträchtigen. Wird dies nicht beherzigt, sind Unterlassungs- und Abwehransprüche des Wohnungsberechtigten aus §§ 1004 Abs. 1, 1027, 1090 Abs. 2, 1093 BGB die Folge (OLG Brandenburg, Urteil vom 10. November 2011 – 5 U 77/10, juris; KG Berlin, Urteil vom 18. Mai 1999 – 19 U 7072/98, juris).

Auch allgemein regelt sich die Pflicht zur Instandhaltung und Modernisierung nach §§ 1093 Abs. 1, 1041 BGB. Danach sind all die genannten Baumaßnahmen Sache des Hauseigentümers, nicht Angelegenheit des Wohnungsberechtigten. Das gilt insbesondere für Arbeiten am Dach, der Heizung und den Fenstern, der Gebäudedämmung etc.).
Abweichendes ergibt sich auch nicht aus Belangen des Klimaschutzes.

Mietrechtlich wird der Einbau einer Wärmepumpe zwar als Modernisierung behandelt (§ 555 b Nr. 1, 1a, 2 BGB). Aber für die Duldungspflicht ist aufgrund der vorstehenden Gründe diese rein auf das Mietrecht bezogene Aussage innerhalb der Untersuchung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts nicht vorgreiflich. Auch hier muss der Wohnungsberechtigte also nicht mitziehen. Der Hauseigentümer ist hier ebenso auf den „Goodwill“ seines Mitbewohners angewiesen.

Dies gilt schließlich auch für die Kostenfrage. Auch hier folgt aus der Pflichtenlast für den Eigentümer, Baumaßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung auszuführen, dass er für die anfallenden Kosten geradestehen muss; immer vorausgesetzt, die Vereinbarung des Wohnungsrechts trifft zu all diesen Fragen keine vom Gesetz abweichenden Dispositionen.

Fazit:
Auch in Zeiten des Klimaschutzes räumt das Gesetz dem Wohnungsberechtigten eine sehr starke Stellung gegenüber geplanten energetischen Baumaßnahmen des Hauseigentümers ein. Beeinträchtigen sie, und sind sie zum Gebäudeerhalt nicht notwendig, muss er nicht zustimmen - und auch nicht dulden. Das gilt insbesondere für den Heizungsumbau. Auch an entstehenden Kosten muss er sich im Gegensatz zu einem Mieter nicht beteiligen, wenn dazu die Bestellungsurkunde zur Einräumung des Wohnungsrechts nichts Abweichendes regelt. Daraus folgt als

Tipp:
Kaufinteressenten sollten sich unbedingt neben der Grundbucheinsicht auch Einsicht in die sogenannten Grundakten verschaffen, die zu Grundbucheintragungen führen; hier die Notarurkunde im Wortlaut, mit der eingetragene Wohnungsrechte begründet werden.

Verkäufer sollten sich wohl überlegen, Wohnungsrechte rein nach gesetzlichen Vorgaben einzuräumen, um für den Erwerber die energetische Gebäudesanierung und damit den Klimaschutz nicht zu blockieren.

© Dr. Hans Reinold Horst

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